ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости действующего предприятия

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Задание на оценку
Адрес расположения объектов: Заказчик: ЗАО «Корм»
Объект оценки: Необходимо оценить величину стоимости действующего предприятия ЗАО «Корм».
Цель оценки: Целью оценки является определение рыночной стоимости действующего предприятия ЗАО «Корм».
Функция оценки: Приведенная в представленном отчете оценка стоимости действующего предприятия является независимым экспертным суждением оценщика, которое будет предложено акционерам ЗАО «Корм» для принятия управленческих решений.
Дата проведения оценки: 1 января 2015 года.
Собственник предприятия: акционеры ЗАО

«Корм»
Дата изучения и осмотра объектов: 23.01.15 г. – 25.01.15 г.
Дата составления отчета: 1 февраля 2015 года.
Балансовая стоимость активов: 69 015 600 рублей.

1.2. Результаты оценки

В результате оценки рыночной стоимости действующего предприятия ЗАО «Корм», полученной с применением трех подходов, получен следующий результат.
Подход к оценке Величина стоимости, рублей Вес
Затратный подход 79 364 924 0,3
Доходный подход 114 260 812 0,7
Итоговая величина стоимости 103 792 046 рублей
В связи с тем, что оцениваемое предприятия имеет закрытую организационно-правовую форму, сделана скидка на низкую ликвидность в размере 30%. В результате стоимость предприятия составила 72 654 432 рубля.
По мнению оценщика рыночная стоимость действующего предприятия ЗАО «Корм» на 01 января 2015 года составляет 72 654 000 (Семьдесят два миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.
Поскольку в данном регионе, как и в России в целом, еще не сложился рынок продажи предприятий, то метод сравнения продаж представленном отчете не применялся.
1.3. Сертификация оценки
Составивший представленный отчет оценщик удостоверяет правомерность следующих положений.
1. Оценщиком использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.
3. Оценщик не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.
4. Процедура оценки и содержание отчета соответствуют требованиям Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519.
1.4. Лимитирующие условия и ограничения
Сертификация оценки, приведенная в п. 1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:
1. Точка зрения оценщика, представленная в настоящем отчете, является объективной.
2. Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.
3. Оценщик не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.
4. В соответствии с настоящим отчетом от оценщика не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.
5. Оценщик не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на предприятие.
6. Оценщик не несет ответственности за оценку скрытых дефектов основных фондов предприятия, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.
7. Величина определяемой рыночной стоимости предприятия действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости предприятия по дополнительному соглашению.
8. В рамках настоящего отчета от оценщика не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования зданий и сооружений, машин и оборудования, автотранспорта оцениваемого предприятия.
2. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ
2.1. Базовые понятия оценки предприятия
Целью оценки является определение рыночной стоимости предприятия, представляющую собой наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стоимость предприятия соответствует рыночной стоимости 100% доли прав собственности оцениваемого предприятия.
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения –стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости.
2.2. Процесс оценки
Процесс оценки включает в себя следующие этапы:
а) заключение с заказчиком договора об оценке;
б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
е) составление и передача заказчику отчета об оценке.
2.3. Подходы к оценке
Существуют три общепризнанных подходов к оценке:
— затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
— сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
— доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕГО СРЕДЫ
3.1. Краткое описание предприятия
3.1.1. Основные данные о предприятии
Название предприятия: ЗАО «Корм».
Год создания: 2001.
Акционеры: физические лица.
Отрасль: перерабатывающая.
Виды деятельности: производство белково-витаминно-минеральных добавок для предприятий животноводства и птицеводства.
Объем производства: 15 000 тонн в год.
Имущество предприятия (собственность): производственный комплекс (земельный участок, комплекс зданий и сооружений, производственное оборудование, автотранспорт, офисное оборудование).
Расположение производственного комплекса:
Количество сотрудников: 60 человек.
Балансовая стоимость активов: 69 015 600 рублей.
3.1.2. Краткая история предприятия
Предприятие создано в 2001 году с целью производства белково-витаминно-минеральных добавок для предприятий животноводства и птицеводства. Предприятие создано на базе ЗАО «Снаб» . Производство осуществляется на вновь созданном заводе, построенном в 2001 — 2002 годах. К концу 2004 года согласно производственной программе, принятой в 2001 год, предприятие вышло на проектную мощность производства продукции, имеет надежных поставщиков сырья, постоянных клиентов из числа устойчиво работающих животноводческих и птицеводческих комплексов, а также сельскохозяйственных предприятий области.
3.2. Краткий обзор состояния экономики России
В настоящее время в России сложилась благоприятная экономическая ситуация: на фоне роста мировых цен на нефть растут валютные резервы Центрального Банка России, растет уровень производства, появляются новые рабочие места, увеличиваются доходы населения. Значительные изменения происходят в законодательстве, регулирующем экономику: сокращается количество налогов, уменьшаются их ставки, облегчается порядок входа в экономику новых субъектов. В результате этих изменений растет потребление, что стимулирует создание новых предприятий, производящих товары и предоставляющие услуги.
3.3. Характеристика отрасли
Обеспечение населения продовольствием отечественного производства является частью проблемы национальной безопасности для любой страны. Существует полуэмпирическая формула, согласно которой доля импортной продовольственной продукции на внутреннем рынке страны не должна превышать 30 %. Если доля импортной продовольственной продукции превышает указанное пороговое значение, страна оказывается в значительной политической зависимости от своих торговых партнеров. С этой точки зрения современное положение на российском продовольственном рынке является совершенно неприемлемым. В первую очередь это относится к обеспечению внутреннего рынка продукцией животноводства и птицеводства. По отдельным видам этой продукции доля импорта достигает 70 %.
Вместе с тем, в последнее время в России начали складываться условия для развития собственного животноводства и птицеводства. Коротко остановимся на основных из них.
1. В последние годы наметился устойчивый рост производства зерна, что позволило практически полностью обеспечить потребность внутреннего рынка в продовольственном зерне и привело к образованию очень значительных (от 30 до 40 млн. тонн) излишков фуражного зерна. Использовать образовавшиеся излишки фуражного зерна возможно в двух направлениях: значительно увеличить экспорт или направить их на производство кормов для животноводства и птицеводства.
Первый вариант решения проблемы перепроизводства зерна ограничен как неразвитостью экспортной инфраструктуры (возможности ныне существующих портовых терминалов по перевалке зерна ограничиваются 5-7 млн. тонн в год), так и высокой конкуренцией на мировом рынке. Второй вариант сдерживается отсутствием в стране достаточных производственных мощностей для получения современных, эффективных кормов.
2. Практически завершившийся процесс приватизации в основных отраслях промышленности заставил частных инвесторов обратить внимание на сельское хозяйство. Наиболее яркий пример – создание в 2001 году группой «Интеррос» сельскохозяйственного холдинга «Агросс» с уставным капиталом 200 млн. USD. Первыми крупными приобретениями холдинга стали ОАО «Росхлебопродукт» и свиноводческий комплекс «Ильиногорский» (один из крупнейших в стране).
3. Изменение политики государства в области сельского хозяйства (например, принятие Земельного Кодекса, повышение статуса и роли Минсельхоза, изменение условий финансирования сельхозпроизводителей) также создает предпосылки для развития российского животноводства и птицеводства.
Вместе с тем, зарубежный опыт показывает, что увеличение производства продуктов животноводства и птицеводства находится в прямой зависимости от обеспечения производства эффективными кормами. Основу кормовой базы животноводства и птицеводства составляют комбикорма (комбинированные корма), состоящие из нескольких зерновых компонентов (кормовая пшеница, ячмень, овес, кукуруза) и различных добавок (биологически активных веществ, белков, жиров, витаминов, аминокислот, микроэлементов, антибиотиков, ферментов, гормонов). Главная ценность корма состоит в оптимальном, научно обоснованном, сбалансированном наборе вышеперечисленных веществ на единицу корма. Набор биологически активных веществ в корме строго индивидуален для каждого вида животных, а также существенно изменяется по возрастным и половым группам. Существуют специальные «стартовые» составы – для повышения жизнестойкости молодняка. Составом корма регулируется качество мяса, шерсти, молока, получаемых от выращиваемых животных.
Включение биологически активных веществ в комбикорма, в особенности в виде комплексов, повышает эффективность кормов и продуктивность животных, улучшает состояние их здоровья, воспроизводительную способность, повышает качество продуктов животноводства и снижает себестоимость их производства. Комплексы биологически активных веществ, включаемые в комбикорма как правило в пропорции от 10 до 20 %, имеют специальное название: они называются белково-витаминно-минеральными добавками (БВМД). Основу БВМД составляет белок животного или растительного происхождения. Оптимальный набор биологически активных веществ может быть подобран из различных составляющих. Так, сырой протеин содержится как в рыбной муке (45-65 %), мясокостной муке (35–45 %), так и в сое (40 %), кукурузе и горохе (15 %), в незначительных количествах (5–10 %) – в зерновых культурах. Необходимые для жизнедеятельности жиры и составляющие их аминокислоты так же могут быть как животного (рыбная, мясокостная мука, жиры), так и растительного происхождения (соевое, подсолнечное и др. растительные масла). Для окончательного формирования рецепта конкретного корма или добавки принимается во внимание стоимость и доступность сырья, санитарная безопасность, сроки хранения.
Эффективность применения БВМД на основе сои подтверждается результатами исследований, проведенных кафедрой кормления животных Государственной Академии ветеринарной медицины и биотехнологии имени К.И. Скрябина.
Российские животноводческие и птицеводческие хозяйства, как правило, не имеют возможности закупать высокоэффективные зарубежные БВМД в силу их относительной дороговизны и из соображений экономии зачастую изготавливают корма собственными силами из подручного сырья. Использование самодельных кормов оказывает отрицательное влияние на экономическую эффективность. Достаточно отметить, что для получения 1 кг среднестатистической свинины в США тратится 3 кг кормов (в России – 8 кг), 1 кг говядины – 6 кг (в России – 13 кг), 1 кг птичьего мяса – 2 кг кормов (в России – 4 кг). К этому следует добавить, что использование высокоэффективных кормов дает ощутимое сокращение времени откорма животных, снижение их заболеваемости и падежа.
БВМД на соевом сырье, представленные на российском рынке, кроме оцениваемого предприятия в основном поставляются следующими компаниями:
— Ассоциация переработчиков сои «АССОЯ» (Россия, Краснодар);
— ОАО «Завод комбикормов и премиксов» (Россия, Наро-Фоминск);
— ЗАО «Йостен Продактс — Джей-Пи» (российский филиал голландской компании «Йостен Продактс», имеет представительство в Москве и завод в Перьми);
— «Кретингос Грудай» (Литва);
— Группа компаний «АгроБалт» (Россия, Санкт-Петербург);
— Богдановичский комбикормовый завод (Россия, Свердловская обл.);
— Группа компаний «Содружество» (Москва, Минск, Киев, Астана);
— «Провими» (Голландия);
— «DANPROCON ApS (Дания).
Все указанные компании являются конкурентами оцениваемого предприятия.
Большинство из вышеперечисленных компаний используют для производства БВМД соевый шрот, в то время как ЗАО «Корм» использует для производства полножирную сою.
Применение БВМД на основе полножирной сои дает следующие преимущества по сравнению с БВМД на основе шротов:
— технологически потребитель выигрывает, так как ему при изготовлении кормов необходимо закупать и смешивать меньшее количество дополнительных компонентов, в частности, растительного масла;
— в процессе предусмотренного технологией прогревания соевых бобов на 10 % повышается усвояемость содержащихся в них углеводов;
— спектр аминокислот, присутствующих в полножирной сое, в большей мере удовлетворяет потребности животных;
— соевый белок более физиологичен, чем все остальные кормовые белки, и обладает высоким уровнем обменной энергии. В нем присутствует наиболее благоприятное соотношение аминокислот;
— полножирная соя богата незаменимыми жирными кислотами: линолевой и линоленовой;
— цена полножирной сои как источника белка и энергии значительно ниже животных аналогов;
— высокое содержание витамина Е в полножирной сое обеспечивает более длительное хранение продукции после переработки (до 6 месяцев) без дополнительного ввода антиоксиданта.
Сравнительные характеристики БВМД, представленные на российском рынке, представлены в Таблицах 3.3.1 – 3.3.3. В последней строке каждой таблицы приведены характеристики соответствующего вида БВМД, производимого оцениваемым предприятием. Данные, представленные в таблице, требуют некоторого предварительного пояснения: сырой протеин – это содержание белка на единицу веса необезвоженного вещества, а обменная энергия – общая поглощаемая из корма энергия за вычетом той ее части, которая выводится из организма с естественными выделениями.
Таблица 3.3.1. Сравнительные характеристики БВМД для бройлеров.
БВМД Компания-производитель % ввода Основное сырье Сырой протеин, % Обменная энергия, МДж/кг Цена за тонну
БВМД для цыплят бройлеров «Кретингос Грудай» (Литва) 4 Соевый шрот, рыбная мука нет данных нет данных 30 720
БВМД для бройлеров В10/40 ЗАО «Йостен Продактс Джей-Пи» (Произедено в Германии) 10 Полножирная соя 40 12,92 28 128
БВМД для бройлеров В10/43,5 ЗАО «Йостен Продактс Джей-Пи»
(Пермь) 10 Полножирная соя 43,5 12,19 26 000
БВМД для бройлеров «Провими» Голландия 22,5 Соевый шрот, рыбная мука 45 9,64 24 640
ЭРА 1 -ВС-121 Группа компаний «Содружество» 17,5 Соевый шрот, рыбная мука 54 10,89 24 000
БВМД для цыплят бройлеров «Кретингос Грудай» (Литва) 7 Соевый шрот, рыбная мука нет данных нет данных 24 000
БВМД для бройлеров «Кретингос Грудай» (Литва) 15 Соевый шрот, рыбная мука 50 12,49 22 336
ЭРА 1 -ВС-120 Группа компаний «Содружество» 20 Соевый шрот, рыбная мука 56 11,63 22 240
Бройлер старт ОАО «Завод комбикормов и премиксов» 20 Соевый шрот, рыбная мука 50 11,77 19 488
БВМД для бройлеров Богдановичский комбикормовый завод 20 Соевый шрот,
рыбная мука 39 11,30 19 072
Бройлер финиш ОАО «Завод комбикормов и премиксов» 20 Соевый шрот, рыбная мука 48 11,56 18 144
БКК старт — бройл. Ассоциация «АССОЯ» 25 Соевый шрот, рыбная мука 38 12,69 15 776
«Бройлер -1» ЗАО «Корм» 20 Полножирная соя 42 12,78 19 200
Средняя цена по группе (без учета БВМД «Бройлер-1») составляет 22 848 рублей. Цена реализации БВМД «Бройлер-1» составляет 84% от средней цены по группе.
Средняя цена по группе (без учета БВМД «Хрюшка-1») составляет 20 736 рублей. Цена реализации БВМД «Хрюшка-1» составляет 74% от средней цены по группе.
3.4. Краткая характеристика региона
Рынок БВМД области
Потребителями кормов, в которых предполагается использование БВМД на основе активированной полножирной сои, являются сельскохозяйственные предприятия животноводческого и птицеводческого профиля области. Динамика производства по отдельным видам сельскохозяйственной продукции в области представлена в Таблице 3.4.1.
Таблица 3.4.1. Динамика производства сельскохозяйственной продукции.
1995г. 1996г. 1997г. 2000г. 2001г. 2002г. 2003г. 2004г. (прогноз)
Мясо в убойном весе (говядина, свинина, птица), тыс. тонн 138,9 118,8 91,9 93,2 98,9 102,5 107,9 112,8
Молоко, тыс. тонн 976,6 903,9 886,7 855,3 866,2 878,1 892,2 115,6
Яйца, млн. шт. 2455,8 1991,3 2076,0 1768,6 1744,2 1770,9 1775,4 1993,2
Снижение производства продукции животноводства и птицеводства в период с 1995 по 1998 годы связано с общим упадком в сельском хозяйстве страны в этот период. В 1998 году положение усугубилось дефолтом. Незначительный рост наблюдается только с 2000 года и связан с хорошими урожаями фуражного зерна в 2001-2003 гг., однако темпы роста незначительны (или отсутствуют). Это не в последнюю очередь связано с дефицитом полноценных, сбалансированных кормов.
Зная объем производства предприятий животноводства и птицеводства области, можно приблизительно оценить объем потребляемых этими предприятиями кормов. Для этого необходимо использовать отраслевые нормативы расхода кормов, которые определяют массу корма, необходимую для получения единицы продукции. Поскольку для большинства видов продукции нормативами предусмотрено не одно значение, а диапазон значений расхода корма, для целей оценки необходимо определить среднее значение расхода корма. Результаты осреднения представлены в Таблице 3.4.2. В последнем столбце указанной таблице указана оценочная потребность в кормах для каждого вида продукции исходя из объемов производства в 2001 г.
Таблица 3.4.2. Оценка емкости рынка кормов области.
Вид продукции Объем производства
(2011г.) Расход корма
(отраслевой норматив), кг Усредненный расход корма, кг Потребность в кормах, тонн
Говядина 46 070,0 тонн 7,0-8,0 на один кг продукции 7,50 345 525
Свинина 11 745,2 тонн 4,5-5,5 на один кг продукции 5,00 58 726
Мясо птицы 41 033,2 тонн 2,0-2,2 на один кг продукции 2,10 86 170
Молоко 866 244,2 тонн 1,0 на один кг продукции 1,00 866 244
Яйцо 17 441 800 тыс. штук 1,45-1,6 на один десяток яиц 1,53 265 987
Итого: 1 622 652
Итоговое значение (1 622 652 тонны) является оценкой емкости рынка кормов области. Используя это значение, специалисты ЗАО «Корм» оценивают емкость рынка БВМД области. Для этой оценки предполагается, что процент ввода БВМД в комбикорм составляет 15% (минимальный процент ввода по ассортименту БВМД, выпускаемых ЗАО «Корм»). Исходя из сделанного предположения оценочная емкость рынка БВМД области составляет 243 398 тонн (0,15 х 1 622 652 тонн). Исходя из того, что годовой объем производства БВМД на предприятии ЗАО «Корм» составляет 15 000 тонн, доля этого предприятия на рынке области оценивается примерно в 6%.
3.5. Потребители продукции
В настоящее время ЗАО «Корм» является поставщиком продукции для следующих предприятий (Таблица 2.5.1):
3.5.1. Потребители продукции, производимой ЗАО «Корм».
№ п/п Название предприятия, место расположение Объем поставок, тыс. тонн в год
1. ООО «АркТехс» (г. Москва) 4 000
2. Государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Загорское экспериментальное племенное хозяйство Всероссийского научно-исследовательского и технологического института птицеводства» (ВНИТИП) (М.О., г. Сергиев Посад) 3 000
3. ООО «Генофонд» (М.О., г. Сергиев Посад) 2 500
4. ООО «Ойллэйн» (г. Москва) 2 000
5. ЗАО «Томилинская птицефабрика» (М.О., Люберецкий р-он, п. Томилино) 1 500
6. Федеральное Государственное Унитарное предприятие «Экспериментальное хозяйство «Кленово-Чегодаево» (М.О., Подольский р-он, с. Кленово) 1 000
7. ООО Агрофирма «Луч» (М.О., Воскресенский р-он, д. Старая) 1 000
Итого: 15 000
Кроме существующих потребителей в области сосредоточено большое количество животноводческих и птицеводческих комплексов, а также сельскохозяйственных предприятий, которые являются потенциальными потребителями. По данным сотрудников ЗАО «Корм» их общее количество превышает 450.
3.6. Рынок основного сырья, поставщики
Основным сырьем для производства БВМД, организуемого в рамках рассматриваемого проекта, являются соевые бобы.
Соя – род однолетних трав семейства бобовых. Растение преобразует азот из окружающей среды с помощью бактерий, находящихся в его корнях. Бобы сои содержат 40-45 % белка (например, говядина – 20 %), до 20 % жира, 30 % углеводов, 5-6 % различных минеральных элементов. Соевые бобы по составу белка и набору аминокислот являются наиболее близким растительным аналогом животной пищи.
Сумма белка и жира в сое колеблется от 50 до 67 %. Кроме того, в бобах содержатся углеводы, сахара, пектиновые вещества. По количеству белка соя в 2-2,5 раза превосходит мясо животных различных видов (при большем, равном или несколько меньшем количестве жира). Высокую кормовую ценность белки сои приобретают после оптимальной тепловой обработки.
Помимо белков и углеводов, в сое содержатся экстрактивные вещества (пектины, декстрины, ферменты, сахароза, органические кислоты).
Уникальные кормовые характеристики полножирной сои явились основанием для выбора этого сырья как основного компонента продукции планирующегося производства.
В настоящее время максимальные площади посевов сои находятся в США (около 40 % от общей посевной площади), Бразилии (17-19 %), Аргентине (10 %), Китае (12-13 %) и Индии
(8-9 %).
По объемам производства сои в мире лидируют США и Бразилия, обеспечивающие соответственно около 50 и 20 % от валового сбора сои в мире. В Европе производство сои невысокое — около 1,5 % от мирового объема производства. Данные о мировом производстве сои представлены в ниже (Таблица 3.6.1):
Таблица32.6.1. Мировое производство сои.
производство в 1997-1998 гг., млн. тонн производство в 2000-2003 гг., млн. тонн.
Северное полушарие 103,8 108,3
в том числе
страны ЕС 1,58 1,23
Канада 2,74 1,58
США 74,6 78,67
КНР 15,15 15,45
Индия 5,3 5,6
Южное полушарие 56,75 75,24
в том числе
Аргентина 20,8 29,3
Бразилия 31,38 42,4
Парагвай 2,91 3,15
Всего 160,55 183,54
Переходящий запас в конце сезона 34,99 38,51
В России в настоящее время выращивается около 280 тыс. тонн соевых бобов в год.
Зонами выращивания сои в РФ являются:
Дальний Восток (Приморский, Хабаровский края, Амурская область) — в этой зоне размещается более 88 % посевов сои и производится 86 % ее валового сбора в стране;
Северный Кавказ (Краснодарский, Ставропольский края, Ростовская область, республика Адыгея, Северная Осетия, Кабардино-Балкарская, Ингушская и Чеченская Республики) — в этой зоне размещается 9,6 % посевов сои и производится 13 % ее валового сбора;
Поволжский, Уральский, Западно-Сибирский и Восточно-Сибирский экономический районы — на них приходятся остальные 1,5 % посевов и 1 % валового сбора бобов сои.
В ходе предварительной проработки вопроса об обеспечении предприятия основным сырьем (соевыми бобами) было рассмотрено два варианта его решения. Первый вариант предусматривал использование отечественного сырья, второй — импортного.
Первый вариант, предусматривающий поставки отечественного сырья, по положению на ноябрь 2001 года представлялся не перспективным. В связи со сложными погодными условиями (ранние снегопады) бóльшая часть урожая дальневосточной сои в 2001 году оказалась под снегом. По мнению экспертов, надежды на спасение урожая призрачны. Подобные природные катаклизмы характерны для данного региона, что обусловливает нестабильность производства сои. Кроме того, на Дальнем Востоке в последнее время интенсивно развивается база переработки сои на пищевые цели (расширение Иркутского масложиркомбината, строительство маслоэкстракционного завода в Благовещенске, расширение производства компании «Флибустьеры» и т.д.). Местные перерабатывающие предприятия для обеспечения своих потребностей в сырье осуществляют инвестиции в производство соевых бобов. В связи с этим, даже в благоприятные по погодным условиям годы, объемы бобов, поступающих на свободный рынок, незначительны, и их цена в дальневосточном регионе составляет около 8 000 рублей/т. Возможен дальнейший рост цен на соевые бобы. С учетом стоимости доставки в регион, составляющей около 2 000 рублей/т. суммарная цена по негарантированным поставкам дальневосточной сои составит не менее 10 000 рублей/т. Аналогичные ценовые параметры характерны и для краснодарской сои, при ее меньшем количестве на рынке.
Второй вариант предусматривал поставки кондиционного сырья из США, Бразилии или Европы пароходными партиями по 1 000 — 2 000 тонн.
Последние годы индикация соевых бобов американского происхождения составляла в пересчете на российские рубли около 7 400 рублей/т на условиях FOB порты США. Фрахт до Амстердама/Роттердама составляет около 650 рублей/т. Расходы по перегрузке и доставке в Санкт-Петербург 2 000 тонн бобов составляют около 500 рублей/т. Сумма налога на добавленную стоимость (10 %), взимаемого на таможне, и импортной пошлины (5 %) составляет 1 150 рублей/т. Сумма расходов по выгрузке, экспедированию и погрузке в железнодорожные вагоны составляет 320 рублей/т. Железнодорожный тариф по перевозке в регион составляет около 320 рублей/т. Итоговая стоимость сырья (при гарантированных поставках) составляет 10 240 рублей/т.
Основное сырье для производства БВМД – сырые соевые бобы – поступают на предприятие из Балтийских портов по железной дороге, в вагонах, навалом. Годовое потребление соевых бобов составляет 9,5 тыс. тонн. Закупки сырья производятся ежеквартально в размере 2 000 тонн. В таблице 3.6.2 представлены поставщики соевых бобов для ЗАО «Корм»:
Таблица 3.6.2. Поставщики соевых бобов.
№ п/п Название предприятия, место расположение Объем поставок, тыс. тонн в год
1. Корпорация Cargill, Канада 3 500
2. Компания CBI («Cooperative Business International», США 3 200
3. Компания ADM («Archer Daniels Midland»)., США 2 800
Итого: 9 500
3.7. Рынок дополнительного сырья, поставщики
В качестве дополнительного сырья при производстве БВМД используются многочисленные компоненты: минеральные и витаминные комплексы и отдельные химические элементы, различные шроты, отруби, кормовые дрожжи, кормовая мука, антиоксиданты и др., как отечественного, так и импортного производства. Цены на последние в некоторые годы могут быть конкурентными с ценами на отечественные товары этого профиля.
Наукой и практикой кормления установлено, что продуктивность сельскохозяйственных животных зависит в основном от наличия полноценных кормов, сбалансированных как в энергетическом отношении, так и по аминокислотному и минеральному составам и другим физиологически важным соединениям.
Для выполнения вышеуказанных требований в рецептурах комбикормов предусматривается введение в их состав основных компонентов (зерновые, шроты, жиры животного и растительного происхождения, минеральные вещества), а также биологически активных веществ: солей микроэлементов, синтетических аминокислот, антибиотиков, пробиотиков, лекарственных препаратов в малых дозах (в граммах и миллиграммах на 1 тонну комбикорма).
Установлено также, что наиболее целесообразен ввод в корма не отдельных биологически активных веществ, а их предварительно приготовленных смесей, которые называются премиксами.
Приготовление премиксов — это последовательно: отвешивание биологически активных веществ в соответствии с заданным рецептом; предварительное смешивание с наполнителем (носителем); измельчение; просеивание; окончательное смешивание и фасовка. Премиксы вводятся в комбикорм в объемах от 0,1 до 0,3 %.
В настоящее время на российском рынке насчитывается несколько десятков фирм, как отечественных, так и зарубежных, которые предлагают поставки необходимых для планируемого производства компонентов. Поставщики дополнительного сырья представлены в Таблице 3.7.1:
Таблица 3.7.1. Поставщики дополнительного сырья.
Виды дополнительного сырья Потенциальные поставщики Цена за тонну
(с НДС), рублей
Отруби пшеничные Мелькомбинаты области 800
Шрот подсолнечный (32%) ООО Финастэк, г. Москва 3 000
Премикс П-5-1 бройлеры, молодняк кур ОАО Богдановичский комбикормовый завод, Свердловская обл., г. Богданович 19 456
Премикс П-1-2 Промышленные куры-несушки, молодняк кур ООО Россовит, г. Москва 14 464
Премикс КС- 4 Откорм свиней первого периода ОАО Завод комбикормов и премиксов, М.О., Нарофоминский р-он, п. Кузнецово 8 928
Дрожжи кормовые (45 %) ОАО Спиртзавод Петровский, Ивановская обл., Гаврилово посадский р-он, п. Петровский 6 400
Мука рыбная (65 %) ООО Линас Инагра, г. Москва 24 960
Мука мясокостная (44%) ООО Мяском, г. Ставрополь 6 000
Метионин кормовой ЗАО Волжский оргсинтез, Волгоградский р-он, г. Волжский 80 000
Известняк ООО Кормозаготовка, г. Москва 1 600
Фосфат обесфторенный ООО Кормозаготовка, г. Москва 2 880
Дополнительное сырье: премиксы, отруби, жмыхи, рыбная мука, мясокостная мука, кормовые дрожжи, метионин кормовой, известняк и фосфат – поступают на предприятие автомобильным транспортом, в мешках. Суммарная потребность в дополнительном сырье всех видов составляет 5,5 тыс. тонн в год. Закупки дополнительного сырья будут производиться ежеквартально.
3.8. Технологические аспекты производства ЗАО «Корм»
3.8.1. Методы переработки сои
Использование сои в производстве БВМД возможно только после её предварительной тепловой обработки.
Установлено, что если полножирные соевые бобы не пройдут предварительно какого-либо вида тепловой обработки, их питательная ценность не будет предствалять интереса. Более того, скормленные сырыми, соевые бобы могут отрицательно сказаться на здоровье животного. Такой эффект имеет место в силу того, что в сое содержатся биологически активные вещества антипитательной направленности, которые инактивируются (разрушаются) при тепловой обработке.
Существуют десятки способов тепловой обработки соевого сырья: от простого проваривания до прожарки инфракрасными лучами (микронизация). Конкретный способ тепловой обработки подбирается исходя из объемов обрабатываемого сырья, вида животных, для которых готовится корм, и других факторов.
Исследования отечественных ученых и данные многочисленных зарубежных авторов показывают преимущество обработки соевого сырья методом сухой тепловой обработки. Этот метод позволяет успешно инактивировать антипитательные вещества в составе соевых бобов при максимальном сохранении уникальных питательных свойств полножирной сои.
Именно такой способ тепловой обработки применен в технологии НПЦ «Система» и успешно применяется в течение 5 лет на предприятиях «Ассоя» (г. Краснодар) и «Флибустьеры» (г. Благовещенск).
Аналогичная обработка сои осуществляется на производстве ЗАО «Корм».
3.8.2. Технология производства БВМД
Технологической цепочка начинается с приема и хранения сои в зернохранилище. Правильный режим хранения в значительной степени влияет на качество сырья и длительность сроков его сохранности.
Для хранения сои в проекте предполагается использовать металлические хранилища с коническим днищем, с принудительной аэрацией продукта (проветриванием) и возможностью подсушки влажных бобов на приеме из вагонов. Одна из пяти емкостей хранилища постоянно находится в незаполненном состоянии, и через нее, по определенному графику, пересыпаются бобы сои из остальных емкостей. Подобный метод используется в США уже более 30 лет и дает возможность сохранять сою без порчи до 5 лет.
Следующий этап технологического цикла — тепловая обработка сои.
Соя подается по системе горизонтальных и вертикальных транспортеров (ленточные, цепные, шнековые) в термоагрегат на предварительный (до 60-750 С) прогрев. Затем прогретая соя подается на специальные дробилки, где размалывается в дерть – крупинки размером от 0,5 до 3 мм. Соевая крупка (дерть) подается в термоагрегат основного нагрева, где нагревается до 1100 С. После этого она охлаждается в специальном агрегате до t = 35-400 С и направляется в накопительный бункер.
Термоагрегаты производства НПЦ «Система» (г. Краснодар) представляют собой конические бункера с проложенными внутри трубами, через которые пропускается пар. В таких агрегатах соя нагревается не контактно, а через стенку трубы, и в процессе движения по бункеру сверху вниз. Это дает возможность более мягко регулировать температурный режим и максимально сохранять ненарушенной структуру белка, содержащегося в сое.
Следующий этап технологического цикла – подготовка минеральных и витаминных компонентов для введения в БВМД. Здесь важно предельно точное дозирование и равномерное смешивание премиксов с носителем.
Носителем могут выступать (в зависимости от рецептуры) очищенные отруби, известняк или сама соевая крупка.
Завершающий этап – участок приготовления БВМД, где из различных компонентов (в зависимости от рецептуры), минерально-витаминного комплекса и собственно соевой крупки посредством смешивания в специальном смесителе вырабатывается конечный продукт.
Полученная БВМД подается на специальный дозатор и упаковывается в мешки по 30-50 кг и направляется на склад готовой продукции и в дальнейшем на реализацию.
В заключение раздела, посвященного описанию технологии производства БВМД, необходимо сказать несколько слов об экологической безопасности указанного производства и оценке его воздействия на окружающую среду.
В производстве, помимо основного и дополнительного сырья, используются следующие энергетические и природные ресурсы:
— электроэнергия (освещение, функционирование технологического оборудования);
— газ (парогенераторы, система отопления производства);
— вода (процессы технологического цикла, образование пара, система отопления, мойка оборудования, бытовые цели).
В производстве БВМД не используются химические экстрагенты и иные вещества, требующие особого внимания с экологической точки зрения. Используемая технология производства является безотходной, ее использование не сопряжено со сбросом веществ, способных усложнить экологическую обстановку в месте расположения производства.
3.9. Производственная программа и затраты
Плановый годовой объем производства составляет 15 000 тонн БВМД в год. Указанный объем производства соответствует работе предприятия в две смены, 25 дней в месяц, 300 дней в год.
Оборудование, используемое на предприятии, позволяет выпускать БВМД по любой рецептуре, для любых видов сельскохозяйственных животных и птицы. Исходя из требований потребителей, принята следующая структура выпуска продукции (Таблица 3.9.1):
Таблица 3.9.1. Структура выпуска продукции.
БВМД Доля в объеме производства Годовой объем производства, тонн
«Бройлер-1» 50% 7 500
«Несушка-1» 30% 4 500
«Хрюшка-1» 20% 3 000
ИТОГО: 100% 15 000
Затраты на приобретение сырья на тонну продукции указаны в Таблице 3.9.2. В данные, указанные в столбце «Расход на тонну продукции», заложены плановые потери сырья (1% согласно отраслевым нормативам).
Таблица 3.9.2. Затраты на приобретение сырья на тонну продукции, рублей.
Вид сырья расход на тонну продукции, тонн стоимость тонны сырья с НДС, рублей ставка НДС, % стоимость сырья на тонну продукции, без НДС, рублей то же, с учетом плановых потерь
«Бройлер-1»
Соя 0,680 10 240,00 10% 6 330,24 6 393,60
Рыбная мука (65%) 0,130 24 960,00 20% 2 704,00 2 731,12
Мяснокостнаяная мука (44%) 0,124 6 000,00 20% 620,16 626,24
Дрожжи кормовые (45%) 0,020 6 400,00 10% 116,48 117,44
Метионин кормовой 0,006 80 000,00 20% 400,00 404,16
Премикс П-5-1 0,040 19 456,00 20% 648,64 655,04
Суммарная стоимость сырья на тонну продукции, без НДС, рублей 10 927,36
«Несушка-1»
Соя 0,550 10 240,00 10% 5 120,00 5 171,20
Отруби пшеничные 0,022 800,00 10% 16,00 16,32
Рыбная мука (65%) 0,100 24 960,00 20% 2 080,00 2 100,80
Дрожжи кормовые (45%) 0,110 6 400,00 10% 640,00 646,40
Премикс П-1-2 0,002 14 464,00 20% 24,00 24,32
Известняк 0,200 1 600,00 20% 266,56 269,44
Фосфат 0,016 2 880,00 20% 38,40 38,72
Суммарная стоимость сырья на тонну продукции, без НДС, рублей 8 266,88
«Хрюшка-1»
Соя 0,600 10 240,00 10% 5 585,60 5 641,28
Отруби пшеничные 0,080 800,00 10% 58,24 58,88
Шрот подсолнечный 0,150 2 998,40 10% 408,96 413,12
Мяснокостнаяная мука (44%) 0,100 6 000,00 20% 500,16 504,96
Дрожжи кормовые (45%) 0,060 6 400,00 10% 349,12 352,64
Премикс KC-4 0,010 8 928,00 20% 74,56 75,20
Суммарная стоимость сырья на тонну продукции, без НДС, рублей 7 045,76
Годовые затраты на приобретенье сырья указаны в Таблице 3.9.3:
Таблица 3.9.3. Затраты на приобретение сырья (без НДС), рублей.
«Бройлер-1» «Несушка-1» «Хрюшка-1»
Стоимость сырья на тонну продукции 10 927,36 8 266,88 7 045,76
Объем производства, тонн 7 500 4 500 3 000
Затраты на приобретение сырья 81 955 200 37 200 960 21 137 280
Затраты на приобретение сырья, всего: 140 293 440
Производственные издержки за год представлены в Таблице 3.9.4:
Таблица 3.9.4. Производственные издержки (без НДС), рублей.
Вид затрат Сумма
Электроэнергия 1 998 872
Газ 1 993 728
Водоснабжение и канализация 169 728
Текущий ремонт ОС, приобретение запчастей 528 000
МБП для производства 564 096
Сертификация продукции 360 192
Услуги сторонних организаций 1 231 872
Земельный налог 129 792
Содержание грузового микроавтобуса 102 528
Прочие производственные издержки 319 872
Итого: 7 399 680
Административные и маркетинговые издержки за год представлены в Таблице 3.9.5:
Таблица 3.9.5. Административные и маркетинговые издержки (без НДС), рублей.
Вид затрат Сумма
Административные издержки
Охранно-пожарная сигнализация 79 872
Содержание автотранспорта 307 200
Коммунальные услуги по административным помещениям 192 000
Услуги связи 153 600
Почтово-телеграфные расходы 25 728
Содержание испытательно-исследовательской лаборатории 819 072
Содержание оргтехники 76 800
Затраты на информационные и консультативные услуги 307 200
Прочие административные издержки 460 800
Итого: 2 422 272
Маркетинговые издержки
Реклама в СМИ, изготовление рекламной полиграфической продукции 460 800
Итого: 460 800
Персонал
Основная часть сотрудников, должностные обязанности которых не требуют специального образования (34 человека из числа производственного персонала), набрана из числа жителей города. В городе имеются значительные излишки рабочей силы.
Оставшаяся часть производственного персонала, а именно: начальники смен, заведующий лабораторией, лаборант по качеству, а также главный технолог подобраны из числа людей, проживающих в соседнем поселке и имеющих специальное образование и опыт работы. Там же, исходя из соображений безопасности, наняты сотрудники охраны. Фонд заработной платы за год составляет 6 988 800 рублей.
3.10. План продаж
Информация об объемах продаж и выручке за год представлена в Таблице 3.10.1:
Таблица 3.10.1. План продаж, рублей.
Название БВМД Годовой объем продаж, тонн Цена за 1 т (без НДС) Выручка от реализации (без НДС) Цена за 1 т (с НДС) Выручка от реализации (с НДС)
«Бройлер-1» 7 500 17 454,40 130 908 000 19 200,00 144 000 000
«Несушка-1» 4 500 15 418,24 69 382 080 16 960,00 76 320 000
«Хрюшка-1» 3 000 13 963,52 41 890 560 15 360 46 080 000
Всего: 15 000 242 180 640 266 400 000
3.11. Активы предприятия
По состоянию на 01.01.15 г. предприятие имеет следующие активы:
1. Земельный участок.
Земельный участок, занимаемый предприятием, расположен в производственной зоне города и имеет площадь 2,963 га.
Участок расположен в непосредственной близости от автомобильной трассы. Железнодорожная ветка проложена по юго-западному краю участка и заканчивается тупиком. Жилые постройки города находятся на расстоянии 1200 – 1500 м от границ участка, что более чем в 4 раза перекрывает размеры необходимой санитарно — защитной зоны.
Рельеф площадки спокойный с общим уклоном на северо-восток. Климат района континентальный, грунтовые воды залегают на глубине 0,8-1,2 м. Подземные воды на глубине более 80 м, нормативная глубина промерзания 1,4-1,6 м, грунты пучинистые.
К участку подведены все необходимые коммуникации (электричество, газ, телефон, водопровод, канализация).
Все сооружения исполнены в сборных, быстровозводимых конструкциях.
Противопожарные разрывы между зданиями и сооружениями приняты с учетом степени огнестойкости и категории производств по пожарной опасности, согласно СНиП II-89-80.
Размеры и рельеф участка позволили разместить на нем производство с соблюдением всех норм и требований, предписываемых государственными нормативными документами, регламентирующими строительство и эксплуатацию предприятий по изготовлению комбинированных кормов.
2. Здания и сооружения.
Комплекс недвижимости предприятия сформирован следующими зданиями и сооружениями:
1. Производственный цех; 540 м2;
2. Склад готовой продукции; 360 м2;
3. Склад тарного сырья; 240 м2;
4. Здание административно-бытового комплекса; 300 м2;
5. Котельная; 80 м2;
6. Трансформаторная подстанция; 50 м2.
Все здания и сооружения построены в 2001-2002 годах при создании производственного комплекса.
Полная балансовая стоимость зданий и сооружений составляет 7 120 000 рублей, а остаточная – 6 408 000 рублей.
3. Машины и оборудование.
В составе комплекса входят машины и оборудование 48 наименований.
Все машины и оборудование приобретены, смонтированы и начали эксплуатироваться в 2002 году при создании производственного комплекса.
Полная балансовая стоимость зданий и сооружений составляет 19 720 000 рублей, а остаточная – 17 160 000 рублей.
4. Автотранспорт.
Предприятие имеет 4 автомобиля.
Все автомобили имеют год выпуска 2001 и эксплуатируются с этого года.
Полная балансовая стоимость автомобилей составляет 933 333 рубля, а остаточная – 636 190 рублей.
5. Офисное оборудование.
Полная балансовая стоимость офисного оборудования (кроме МБП) составляет 442 667 рублей, а остаточная – 274 133 рубля.
6. Производственные запасы.
Предприятие имеет запасы в виде сырья и готовой продукции на сумму 14 613 897 рублей.
7. Денежные средства.
Предприятие имеет денежные средства в виде наличных денег в кассе предприятия и на расчетном счете общей суммой 9 461 574 рубля.
8. Дебиторская задолженность.
Предприятие имеет краткосрочную дебиторскую задолженность по расчетам с покупателями в размере 17 255 455 рублей.
3.12. Пассивы предприятия
Пассивы предприятия сформированы за счет капитала в размере 57 324 482 рубля (уставный капитал в размере 55 млн. рублей и резервный капитал в размере 2 324 482 рубля) и краткосрочной кредиторской задолженности по расчетам с поставщиками в размере 11 691 118 рублей.
3.13. Выводы по разделу
На основании анализа данных о производстве, предоставленных предприятием, и дополнительных исследований отрасли, в которой работает предприятие, а также на основании личных бесед оценщика с руководством и сотрудниками предприятия во время его осмотра, можно сделать следующий вывод: ЗАО «Корм» является устойчиво работающим предприятием на развивающимся рынке кормов для животноводческих и птицеводческих комплексов, а также сельскохозяйственных предприятий. Эта устойчивость вызвана следующими факторами:
— высокая квалификация управляющего персонала, старших специалистов производства и сотрудников, отвечающих за качество производимой продукции;
— отличное знание руководством предприятия рынка производимой продукции;
— сотрудничество с отраслевыми научно-исследовательскими институтами;
— удачное расположение земельного участка, на котором построен завод, относительно транспортной доступности, как для поставщиков, так и для потребителей;
— площадь земельного участка позволяет расширить производство в несколько раз;
— современное оборудование предприятия, позволяющее выпускать продукцию различной рецептуры под индивидуальные заказы потребителей;
— полная экологическая безопасность предприятия;
— гарантированные поставки качественного сырья от нескольких поставщиков;
— широкий круг как постоянных так и потенциальных потребителей.
4. ФИНАНСОВОЕ СОСТОЯНИЕ
ОЦЕНИВАЕМОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
4.1. Описание финансовых аспектов
деятельности предприятия
Предприятие занимается производством белково-витаминно-минеральных добавок и не имеет других видов деятельности.
Предприятие покупает сырье на основании долгосрочных контрактов с 50% предоплатой и с оплатой оставшихся 50% в течение 3 месяцев после получения сырья. Расчеты с потребителями строятся по той же схеме, но с отсрочкой окончательного платежа до 5 месяцев.
Предприятие не привлекает заемных средств и не делает финансовых вложений.
Предприятие имеет необходимый запас сырья и готовой продукции.
4.2. Финансовая отчетность предприятия,
финансовые коэффициенты
На основании бухгалтерских балансов и отчетах о прибылях и убытках, предоставленных предприятием, оценщиком составлены агрегированные балансы предприятия за четыре последних года (2001 – 2004):
01.01.02 31.12.02 31.12.03 31.12.04
Актив
Внеоборотные активы — всего 5 219 912 31 534 480 29 609 577 27 684 674
в том числе Основные средства 5 067 876 30 616 000 28 747 162 26 878 324
Оборотные активы — всего 8 879 925 37 494 861 39 168 406 41 330 926
в том числе:
запасы 2 454 897 16 952 121 15 783 009 14 613 897
дебиторская задолженность 4 783 904 13 622 727 15 439 091 17 255 455
денежные средства 1 641 124 6 920 013 7 946 306 9 461 574
Всего активов 14 099 837 69 029 341 68 777 982 69 015 600
Пассив
Капитал и резервы 10 000 000 55 000 000 55 917 753 57 324 482
Долгосрочные пассивы 0 0 0 0
Краткосрочные пассивы 4 093 875 14 029 341 12 860 230 11 691 118
Всего пассивов 14 099 837 69 029 341 68 777 982 69 015 600
Выручка от реализации 38 694 020 182 544 545 204 946 364 222 504 545
Себестоимость реализации 35 743 283 158 393 156 167 927 184 176 158 277
Прибыль от реализации 2 950 737 24 151 390 37 019 180 46 446 268
Чистая прибыль 2 242 560 18 355 156 28 134 577 35 299 164
Рассчитаны относительные значения статей баланса:
01.01.02 31.12.02 31.12.03 31.12.04
Актив
Внеоборотные активы — всего 37,02 45,68 43,15 40,11
в том числе Основные средства 35,94 44,35 41,80 38,95
Оборотные активы — всего 62,98 54,32 56,95 59,89
в том числе:
запасы 17,41 24,56 22,95 21,17
дебиторская задолженность 33,93 19,73 22,45 25,00
денежные средства 11,64 10,02 11,55 13,71
Всего активов 100,00 100,00 100,00 100,00
Пассив
Капитал и резервы 70,92 79,68 81,30 83,06
Долгосрочные пассивы 0,00 0,00 0,00 0,00
Краткосрочные пассивы 29,03 20,32 18,70 16,94
Всего пассивов 100,00 100,00 100,00 100,00
Выручка от реализации 100,00 100,00 100,00 100,00
Себестоимость реализации 92,37 86,77 81,94 79,13
Прибыль от реализации 7,63 13,23 18,06 20,87
Чистая прибыль 5,80 10,06 13,73 15,86
Рассчитаны основные финансовые коэффициенты:
01.01.02 31.12.02 31.12.03 31.12.04
Показатели ликвидности:
Текущая ликвидность (2) 2,17 2,67 3,15 3,54
Срочная ликвидность (1) 1,57 1,46 1,82 2,29
Абсолютная ликвидность (0,2) 0,40 0,49 0,62 0,81
Показатели оборачиваемости активов:
Оборачиваемость дебиторской задолженности (8) 8,09 13,40 13,27 12,89
Оборачиваемость запасов (3,5) 14,56 9,34 10,64 12,15
Оборачиваемость собственного оборотного капитала 8,09 7,78 7,79 7,51
Показатели обеспеченности:
Обеспеченность собственными средствами (0,1) 0,54 0,63 0,67 0,72
Обеспеченность запасов собственными источниками 1,95 1,38 1,67 2,03
Коэффициенты структуры баланса:
Концентрация привлеченного капитала 0,29 0,20 0,19 0,17
Автономия (0,5 — 0,7) 0,71 0,80 0,81 0,83
Операционный рычаг 1,93 4,34 2,97
Финансовый рычаг 1,00 1,00 1,00
Показатели рентабельности:
Рентабельность продукции 0,08 0,13 0,18 0,21
Коммерческая маржа 0,06 0,10 0,14 0,16
4.3. Финансовый анализ
деятельности предприятия
При финансовом анализе деятельности предприятия рассматривается динамика значений и коэффициентов только за последние 3 года, т.к. предприятие окончательно сформировалось только в 2002 году. Кроме того, именно за период с 2002 года по 2004 год значения валюты баланса имеют незначительные отличия (менее 1%).
4.3.1. Анализ структуры баланса
Внеоборотные активы предприятия на 97% сформированы за счет основных средств, структура которых описана в п.2.11 настоящего отчета. За последние три отчетных года доля внеоборотных активов снизилась с 45,68% на конец 2002 года (год постановки на учет всех основных средств) почти до 40% в настоящее время. Это вызвано как учетом износа, так и ростом доли оборотных активов.
Доля оборотных активов предприятия за этот же период возросла почти до 60%. При этом доля запасов уменьшилась с 24,56% до 21,17%, доля дебиторской задолженности увеличилась с 19,73% до 25%, а доля денежных средств увеличилась с 10% до 13,71.
Доля капитала предприятия возросла с 79,68% до 83,06%, а доля краткосрочной кредиторской задолженности, соответственно, уменьшилась пропорционально росту доли капитала – с 20,32% до 16,94%.
4.3.2. Анализ данных отчета о прибылях и убытках
Выручка от реализации за рассматриваемый период возросла на 21,89% (с 182 544 545 рублей до 222 504 545 рублей), себестоимость реализации возросла на 11,15% (с 158 393 156 рублей до 176 158 277 рублей), а чистая прибыль выросла на 92,31% (с 18 355 156 рублей до 35 299 164 рублей).
4.3.3. Анализ финансовых коэффициентов
Показатели ликвидности на протяжении всего рассматриваемого периода были всегда выше рекомендованных минимальных значений и непрерывно повышались.
Показатели оборачиваемости активов на протяжении всего периода оставались примерно на одном уровне значений, которые превышают рекомендованные.
Показатели обеспеченности на протяжении всего рассматриваемого периода были всегда выше рекомендованных минимальных значений и непрерывно повышались.
Изменения коэффициентов структуры баланса за рассматриваемый период имели различную направленность:
— коэффициент концентрации привлеченного капитала снижался;
— коэффициент автономии повышался и всегда был выше диапазона рекомендованных значений;
— значения операционного рычага менялись от 1,93 до 4,34 и далее до 2,97;
— величина финансового рычага оставалась неизменной.
Показатели рентабельности на протяжении всего рассматриваемого периода непрерывно повышались.
4.3.4. Анализ доходности
На протяжении рассматриваемого периода были доходность непрерывно повышалась и достигла 62% годовых:
01.01.02 31.12.02 31.12.03 31.12.04
Капитал и резервы, рублей 10 000 000 55 000 000 55 917 753 57 324 482
Чистая прибыль, рублей 2 242 560 18 355 156 28 134 577 35 299 164
Доходность, % 22 33 50 62
4.4. Выводы по разделу
На основании анализа данных бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, а также рассчитанных на их основе финансовых коэффициентов за период с 2001 года по 2002 год можно сделать следующий вывод: ЗАО «Корм» является финансово устойчивым предприятием. Также необходимо отметить, что все изменения значений бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках и финансовых коэффициентов в указанный период времени вызваны следующими причинами:
— постепенным выходом предприятия на полную мощность производства;
— установление оптимальных размеров запасов сырья и готовой продукции;
— усовершенствованием методов производства;
— улучшения качества работы персонала;
— формированием пула поставщиков и покупателей;
— установление оптимальных сроков расчетов с поставщиками и покупателями.
5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
5.1. Подходы к оценке
Существует большое количество методов оценки стоимости, но все они могут быть сгруппированы в три подхода: доходный, рыночный и затратный. В соответствии с п. 5 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, принятыми в России:
— затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
— сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
— доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В соответствии с п.18 Стандартов, Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
На основании результатов исследований, проведенных в процессе изучения оцениваемого предприятия и его среды, Оценщик пришел к выводу о невозможности использования сравнительного подхода к оценке из-за отсутствия предприятий-аналогов оцениваемого предприятия и, как следствие, отсутствия информации о ценах сделок с ними.
Таким образом, оценка будет проводиться двумя подходами: затратным и доходным.
5.2. Выбор методов оценки
Методы затратного подхода.
Методика оценки рыночной стоимости предприятия исходя из затратного подхода базируется на предположении, что владелец собственности при реализации объекта собственности на свободном рынке должен полностью компенсировать собственные затраты, связанные с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие, с учетом фактора времени и изменения экономических условий.
Затратный подход включает:
— метод накопления чистых активов – используется при определении рыночной стоимости действующего предприятия;
— метод скорректированной балансовой стоимости (метод чистых активов);
— метод замещения;
— метод ликвидационной стоимости – используется при определении ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия.
Методы доходного подхода.
В рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих.
Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.
На основании результатов анализа деятельности оцениваемого предприятия, сделанных в соответствующих разделах (п.3.13 и п.4.4), следует, что предприятие является прибыльным, вышло на проектную мощность работы и показатели его деятельности, в том числе и объемы чистой прибыли, не будут значительно изменяться.
Руководствуясь вышеизложенным, оценка будет проводиться следующими методами:
— в рамках затратного подхода – методом накопления чистых активов;
— в рамках доходного подхода – методом капитализации прибыли.
6. ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЯ
МЕТОДОМ НАКОПЛЕНИЯ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
Метод накопления чистых активов включает в себя следующие этапы:
1. Оценка рыночной стоимости недвижимости.
2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.
3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов.
4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений (долгосрочных и краткосрочных).
5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.
6. Оценка дебиторской задолженности.
7. Определение текущей стоимости обязательств компании.
8. Определение рыночной стоимости компании путем вычитания из рыночной стоимости всех активов стоимости обязательств.
6.1. Оценка рыночной стоимости недвижимости
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
— оценка рыночной стоимости земельного участка;
— оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
— расчет величины износа;
— определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
— расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замещении определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Основные методы определения стоимости воспроизводства (замещения):
1. Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.
2. Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
3. Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на следующие виды:
— физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов внешней среды;
— функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям.
— внешний (экономический) износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выделяют три способа расчета износа:
— сравнения продаж;
— эффективного возраста;
— разбиения на виды износа.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
6.1.1. Анализ оптимального использования
Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного использования) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Оптимальное использование – это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли и улучшений, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.
Объектом анализа является земельный участок площадью 2,963 га, занимаемый предприятием, расположенный по адресу:
Согласно ст. 43 «Производственные зоны» Градостроительного кодекса Российской Федерации, «Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов».
По информации специалистов предприятия, проведенный ими анализ на предпроектной стадии организации производства существующих на территории района производственных мощностей показал: наличие большого числа различных по масштабам производства предприятий пищевой и легкой промышленности, а также складских комплексов, конкурировать с которыми было бы очень затруднительно, что отрицательно повлияло бы на показатели деятельности создаваемого производства (размер инвестиций, размер прибыли, сроки окупаемости проекта). В то же время наблюдался значительный дефицит производств, выпускающих продукцию для сельскохозяйственных предприятий, что было вызвано кризисом в этой отрасли.
Данная информация позволяет сделать вывод о том, что настоящее использование рассматриваемого земельного участка можно с большой долей вероятности считать оптимальным.
6.1.2. Оценка рыночной стоимости земельного участка
В виду существования относительно развитого рынка земельных участков области, в том числе и производственного назначения, оценка стоимости земельного участка будет выполнена с использованием метода прямо сравнительного анализа продаж. Этот метод базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнения оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.
Использование подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж подразумевает следующие шаги:
— изучение рынка и отбор предложений на продажу объектов недвижимости (аналогов), которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
— сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту аналогу: о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
— анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
— корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различия между ними и оцениваемым объектом;
— согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости объекта.
При корректировке ценовых показателей для сравнимых объектов все поправки приводятся от объекта сравнения к объекту оценки.
Описание оцениваемого участка:
Площадь: 2,963 га.
Расстояние от МКАД: 100 км.
Балансовая стоимость: 2 400 000 рублей.
К участку подведены все необходимые коммуникации (электричество, газ, телефон, водопровод, канализация).
Участок расположен в непосредственной близости от автомобильной трассы. Железнодорожная ветка проложена по юго-западному краю участка и заканчивается тупиком.
Рельеф площадки спокойный с общим уклоном на северо-восток.
Результаты выборки сопоставимых объектов представлены в Таблице 6.1.2.1.
Таблица6.1.2.1. Объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Сопоставимые объекты 1 2 3 4
Наименование (адрес) Московская область, Можайский район, поселок Уваровка Московская область, г. Волоколамск Владимирская область, г. Александров Московская область, Ленинский район
Расстояние от МКАД, км 130 100 110 120
Площадь участка, га 5,7 3,2 7,1 2,6
Назначение земли Земли поселений, производственная зона Земли поселений, производственная зона Земли поселений, производственная зона Земли поселений, производственная зона
Цена продажи, $ 170 000 85 000 230 000 65 000
Цена продажи, $/га 29 825 26 563 32 394 25 000
Наличие ж/д подъездных путей есть есть нет нет
Наличие автомобильных подъездных путей есть есть есть есть
Электричество есть есть есть нет
Газ нет есть нет нет
Водопровод нет нет есть нет
Канализация нет нет есть нет
Телефон нет есть есть нет
Результаты корректировок данных представлены в Таблице 6.1.2.2.
Таблица 6.1.2.2. Результаты корректировок
Сопоставимые объекты 1 2 3 4
Расстояние от МКАД, км +2% -3% 0% +1%
Площадь участка, га -4,5% -0,5% -5% +1%
Назначение земли 0% 0% 0% 0%
Наличие ж/д подъездных путей 0% 0% +5% +5%
Наличие автомобильных подъездных путей 0% 0% 0% 0%
Электричество 0% 0% 0% +5%
Газ +3% 0% +3% +3%
Водопровод +4% +4% 0% +4%
Канализация +4% +4% 0% +4%
Телефон +1% 0% 0% +1%
Итоговая процентная корректировка, % +9,5% +5,5% +3% +24%
Скорректированная цена продажи, $/га 32 658 28 024 33 366 31 000
Расчетная стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом:
а) определяется средневзвешенная скорректированная цена объектов-аналогов:
(32 658 + 28 024 + 33 366+ 31 000) / 4 = 31 262 $/га,
б) умножением величины, полученной согласно п. а), на общую площадь оцениваемого объекта получаем стоимость оцениваемого участка:
31 262 $/га х 2,963 га = 92 629 $
или в рублях по курсу ЦБ РФ на 01.01.15 г.:
92 629 х 27,7487 = 2 570 334 рублей.
Вывод: рыночная стоимость земельного участка оценивается в 2 570 334 рублей.
6.1.3. Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений
Для определения стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых зданий и сооружений больше всего подходит метод сравнительной единицы, а для определения износа – метод эффективного возраста. Данный вывод сделан на основании следующих обстоятельств:
— оцениваемые объекты недвижимости построены по типовым проектам, поэтому нет необходимости учитывать их индивидуальные характеристики;
— наличие развитого рынка строительных материалов и рынка строительно-монтажных работ, как в настоящее время, так и во время строительства оцениваемых объектов, позволяет построить полностью идентичные объекты по аналогичным типовым проектам из аналогичных материалов с проведением аналогичных строительно-монтажных работ;
— затруднен поиск информации о сделках по продаже аналогичных комплексов зданий;
— функциональный износ оцениваемых объектов отсутствует, т.к. объекты построены по современным проектам и их использование соответствует назначению;
— незначительный возраст оцениваемых объектов.
Для определения стоимости воспроизводства в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2.
По данным анализа рынка строительных услуг индекс цен на рынке области за период с 3-го квартала 2001 года по
4-й квартал 2004 года составил 84%.
Результаты определения полной стоимости воспроизводства представлены в Таблице 6.1.3.1.
Таблица 6.1.3.1. Определение полной стоимости воспроизводства
№ п/п Наименование Тип Общая площадь, м2 Ст-ть 1 м2 во 2-ом кв. 2001 г., руб. Ст-ть 1 м2 в 4-ом кв. 2004 г., руб. Полная стоимость воспроизводства (ПСВ), рублей
1 Производственный цех металлокаркас с обшивкой «Сэндвич» 540 6 713 12 352 6 670 080
2 Склад готовой продукции ангар 360 3 200 5 888 2 119 680
3 Склад тарного сырья ангар 240 3 200 5 888 1 413 120
4 Здание административно-бытового комплекса металлокаркас с обшивкой «Сэндвич» 300 6 713 12 352 3 715 600
5 Котельная металлокаркас с обшивкой «Сэндвич» 80 6 713 12 352 988 160
6 Трансформаторная подстанция ж/б панели 50 8 960 16 486 824 300
Всего: 15 720 940
Для определения износа срок экономической жизни (СЭЖ) зданий и сооружений определен в 60 лет, эффективный возраст (ЭВ) зданий и сооружений – 3 года. Соответственно, износ рассчитывается по формуле:
И = (ЭВ / СЭЖ) х ПСВ
И = (3 / 60) х 15 720 940 = 786 047 рублей.
Стоимость воспроизводства (СВ) зданий и сооружений определяется по формуле:
СВ = ПСВ – И
СВ = 15 720 940 – 786 047 = 14 934 893 рубля.
Вывод: рыночная стоимость зданий и сооружений оценивается в 14 934 893 рубля.
6.1.4. Итоговая величина
оценки рыночной стоимости недвижимости
На основании результатов, полученных при оценке земельного участка и зданий и сооружений общая стоимость недвижимости, рыночная стоимость недвижимости оценивается в 17 515 227 рублей.
6.2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
Оценку машин и оборудования можно выполнять методами всех трех подходов к оценке.
При оценке машин и оборудования применялся затратный подход.
Для определения стоимости воспроизводства (замещения) использовалась информация о ценах, предоставленная изготовителями и продавцами машин и оборудования, используемых на данном предприятии, а для определения износа – метод эффективного возраста.
Для определения износа машин и оборудования их эффективный возраст (ЭВ) установлен равный 3 годам, срок экономической жизни (СЭЖ) – в соответствии со нормативным сроком, установленным изготовителем. Соответственно, износ рассчитывается по формуле:
И = (ЭВ / СЭЖ) х ПСВ
Стоимость воспроизводства (СВ) машин и оборудования определяется по формуле:
СВ = ПСВ – И.
Результаты определения восстановительной стоимости представлены в Таблице 6.2.1.
Таблица 6.2.1. Определение восстановительной стоимости
машин и оборудования.
№ п/п Наименование Кол-во единиц Ст-ть на 01.01.15 г., рублей ЭСЖ, годы Износ, рублей СВ
1 Отопительный котел 1 1 980 000 30 198 000 1 782 000
2 Предварительный нагреватель
(2 т/час) 1 332 267 45 22 151 310 116
3 Основной нагреватель 1 1 424 000 45 94 933 1 329 067
4 Охладитель 1 237 333 45 15 822 221 511
5 Нория (20 т/час, 18 м) 1 224 747 45 14 983 209 764
6 Нория (5 т/час, 18 м) 1 183 467 45 12 231 171 236
7 Нория (50 т/час, 18 м) 1 261 440 45 17 429 244 011
8 Комплект бункеров 1 307 307 45 20 487 286 820
9 Комплект смесителей 1 536 640 45 35 776 500 864
10 Измельчитель (джутовая машина) 2 1 604 800 45 106 987 1 497 813
11 Дробилка молотковая (5 т/час) 1 334 827 45 22 322 312 515
12 Шнек загрузочный (2 т/час, 2м) 2 91 733 45 6 116 85 618
13 Шнек (5 т/час, 5м) 3 137 600 45 9 173 128 427
14 Шнек дозаторный (5 т/час, 2м) 2 119 253 45 7 950 111 303
15 Система пневмотранспорта
(2 т/час, 10м) 1 307 307 45 20 487 286 820
16 Шнек-дозатор с комплектом приспособлений (5 т/час, 2м) 2 458 667 45 30 578 428 089
17 Гибкие шнеки (1 т/час) 4 73 387 45 4 892 68 494
18 Шнек – распределитель
(20 т/час, 12м) 1 206 400 45 13 760 192 640
19 Весы платформенные (ПВН-200-0808) 1 41 760 45 2 784 38 976
20 Весовое хозяйство, комплект 2 111 360 45 7 424 103 936
21 Мерные емкости, комплект 2 27 840 45 1 856 25 984
22 Контейнеры ручные, комплект 2 18 560 45 1 237 17 323
23 Машина мешкозашивочная 2 458 667 45 30 578 428 089
24 Мешковый транспортер 2 210 987 45 14 066 196 921
25 Ленточный транспортер производительностью (100 т/час, 10 м) 3 294 000 45 19 600 274 400
26 Ленточный транспортер (300-350 т/час, 50 м) 1 532 000 45 35 467 496 533
27 Магнитная защита к нории (350 т/час) 1 110 080 45 7 339 102 741
28 Нория (350 т/час, 20 м) 1 550 400 45 36 693 513 707
29 Весы железнодорожные (РД – 100.4) 1 1 014 933 45 67 662 947 271
30 Нория (175 т/час, 30 м) 2 765 333 45 51 022 714 311
31 Ленточный транспортер
(350 т/час, 25 м) 2 532 000 45 35 467 496 533
32 Ленточный транспортер
(175 т/час, 25 м) 2 513 333 45 34 222 479 111
33 Сепаратор для очистки сои,
50-100 т/час (БИС-100 или БЛС-100) 1 235 733 45 15 716 220 018
34 Калорифер (100 000 ккал/час) 1 384 000 30 38 400 345 600
35 Ленточный транспортер
(175 т/час, 40 м) 1 410 667 45 27 378 383 289
36 Нория (50 т/час, 25 м) 2 568 747 45 37 916 530 830
37 Цепной транспортер (50 т/час, 25 м) 5 1 306 667 45 87 111 1 219 556
38 Магнитная защита к нории (50 т/час) 2 165 120 45 11 008 154 112
39 Машина просеивающая,
50 т/час (УЗ-ДМП2) 1 525 067 45 35 004 490 062
40 Автомобильный разгрузчик
(У15-УРАГ) 1 513 333 30 51 333 462 000
41 Весы платформенные, до 60 тн. (ВАЭ) 1 742 400 30 74 240 668 160
42 Паровой котел 1 1 848 000 45 123 200 1 724 800
43 Набор вентиляторного, сантехнического и электрооборудования, система пожаротушения, комплект 1 4 344 000 30 434 400 3 909 600
44 Электропогрузчики 2 821 333 30 82 133 739 200
45 Оборудование для лаборатории, комплект 1 453 333 30 45 333 408 000
46 Зернохранилище (6 х 500 т), комплект 1 5 600 000 60 280 000 5 320 000
47 Хранилища для доп. сырья (6 х 70 т), комплект 1 1 400 000 60 70 000 1 330 000
48 Трансформатор (ТМ 4000/35/6) 1 801 600 40 60 120 741 480
Всего: 34 122 427 2 472 788 31 649 639
Вывод: рыночная стоимость машин и оборудования составляет 31 649 639 рублей.
6.3. Оценка рыночной стоимости автотранспорта
В связи тем, что вторичный рынок автотранспортных средств хорошо развит, определение рыночной стоимости выполнено методом сравнения рыночных продаж.
В Таблице 6.3.1 представлена информация о рыночной стоимости автотранспорта:
Таблица 6.3.1. Рыночная стоимость автотранспорта.
№ п/п Наименование Год произв. Пробег, тыс. км Стоимость, рублей
1 Автомобиль легковой ВАЗ 2110 2001 73 000 156 750
2 Микроавтобус пассажирский («Газель») 2001 66 000 142 500
3 Микроавтобус пассажирский (Газель») 2001 70 000 142 500
4 Микроавтобус грузовой («Газель») 2001 64 000 128 250
Всего: 570 250
Указанные рыночные цены соответствуют автомобилям в хорошем состоянии, стандартной комплектации, среднегодовым пробегом не более 20 000 км. Оцениваемый автотранспорт соответствует этим требованиям.
Вывод: рыночная стоимость автотранспорта оценивается в 570 250 рублей.
6.4. Оценка рыночной стоимости запасов
Рыночная стоимость запасов оценивается по балансовой стоимости в размере 14 613 897 рублей.
6.5. Оценка рыночной стоимости
дебиторской задолженности
Дебиторская задолженность предприятия сформирована краткосрочными (до 6 месяцев) задолженностями покупателей и не содержит просроченных кредитов.
Рыночная стоимость дебиторской задолженности оценивается по балансовой стоимости в размере 17 255 455 рублей.
6.6. Оценка рыночной стоимости
кредиторской задолженности
Кредиторская задолженность предприятия сформирована краткосрочными (до 6 месяцев) задолженностями по расчетам с поставщиками и не содержит просроченных кредитов.
Рыночная стоимость кредиторской задолженности оценивается по балансовой стоимости в размере 11 691 118 рублей.
6.7. Итоговая оценка предприятия
методом накопления чистых активов
Результаты оценки рыночных стоимостей активов (имущества) предприятия представлены в Таблице 6.7.1. К итоговому значению стоимости имущества добавляется балансовая стоимость денежных средств.
Таблица 6.7.1. Рыночная стоимость активов.
Актив Рыночная стоимость, рублей
Недвижимость 17 515 227
Машины и оборудование 31 649 639
Автотранспорт 570 250
Запасы 14 613 897
Дебиторская задолженность 17 255 455
Всего: 81 594 468
Денежные средства 9 461 574
Итого: 91 156 042
Из полученной рыночной стоимости активов вычитается рыночная стоимость кредиторской задолженности:
91 156 042 – 11 691 118 = 79 364 924 рублей.
Вывод: рыночная стоимость предприятия, рассчитанная в рамках затратного подхода методом накопления чистых активов, составляет 79 364 924 (Семьдесят девять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи девятьсот двадцать четыре) рубля.
7. ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЯ
МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИБЫЛИ
Метод капитализации прибыли состоит из следующих этапов:
1. Выбор величины денежного потока, которая будет капитализирована.
2. Расчет адекватной ставки капитализации.
3. Определение предварительной величины стоимости.
4. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
7.1. Выбор величины денежного потока
В качестве величины денежного потока выбирается чистая прибыль последнего отчетного периода, так как она наиболее полно отражает результаты деятельности предприятия. Согласно данным отчета о прибылях и убытках за 2004 год чистая прибыль составила 35 299 164 рубля.
7.2. Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли:
R = d – g,
где R – ставка капитализации;
d – ставка дисконта;
g – долгосрочные темпы прироста прибыли или денежного потока.
Для определения ставки дисконта Оценщиком выбран метод кумулятивного построения, основанный на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес.
Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке дохода прибавляется дополнительные премии за риск вложения в предприятие по следующим факторам:
Риски Премии (диапазон) Премии
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства 0 — 5% 2%
Размер компании 0 — 5% 4%
Финансовая структура (источники финансирования компании) 0 — 5% 3%
Товарная и территориальная диверсификация 0 — 5% 4%
Диверсификация клиентуры 0 — 5% 3%
Доходы: рентабельность и предсказуемость 0 — 5% 3%
Прочие особые риски 0 — 5% 4%
Итоговая величина премии: 23%
В качестве безрисковой ставки выбрана доходность
ОФЗ-46014-АД со сроком погашения 29.08.2018 г. в размере 7,8935%.
При расчете ставки капитализации темпы прироста прибыли учитывать не будут, так как предполагается, что возможное увеличение будет уравновешено ростом инфляции.
Учитывая изложенное, ставка капитализации принимается в размере 30,8935%.
7.3. Определение величины стоимости
Расчет осуществляется по формуле:
Прибыль
Стоимость предприятия = ——————————— х 100% =
Ставка капитализации
= 35 299 164 рубля / 30,8935% х 100% = 114 260 812 рублей.
Вывод: рыночная стоимость предприятия, рассчитанная в рамках доходного подхода методом капитализации прибыли, составляет 114 260 812 (Сто четырнадцать миллионов двести шестьдесят тысяч восемьсот двенадцать) рублей.
8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
И ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ СТОИМОСТИ
В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из методов, результаты этих методов могут в большей или в меньшей степени отличаться друг от друга. Таким образом, выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии с которым результату каждого из методов присваивается весовой коэффициент.
Исходя из того факта, что предприятие является прибыльным и имеет перспективы таким оставаться, оценщик присвоил результату доходного подхода вес 0,7, а результату затратного подхода – 0,3. Результат согласования представлен в Таблице 8.1.
Таблица 8.1. Согласование стоимости
Подход к оценке Величина стоимости, рублей Вес
Затратный подход 79 364 924 0,3
Доходный подход 114 260 812 0,7
Итоговая величина стоимости 103 792 046 рублей
В связи с тем, что оцениваемое предприятия имеет закрытую организационно-правовую форму, необходимо сделать скидку на низкую ликвидность в размере 30%. В результате стоимость предприятия составит 72 654 432 рубля.
Таким образом, рыночная стоимость действующего предприятия ЗАО «Корм» составляет, округленно,
72 654 000 (Семьдесят два миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Данная аттестационная работа выполнена в соответствии с программой профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».
Работа состоит из двух частей: теоретической и практической.
В теоретической части проведен анализ подходов и методов к оценке предприятия. Подробно описаны три общепризнанных подхода к проведению оценки:
— затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
— сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
— доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Приведены примеры возможного применения каждого из подходов. Рассмотрены основные методы проведения оценки в рамках трех подходов. Описаны алгоритмы проведения расчтеов.
В практической части работы представлен отчет об оценке стоимости действующего предприятия на примере ЗАО «Корм».
Процедура оценки и содержание отчета соответствуют требованиям Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519.
В процессе оценки выполнены следующие процедуры:
— проведено исследование хозяйственной деятельности предприятия, его имущественного положения;
— описаны состояния экономики страны, отрасли, региона;
— проведен финансовый анализ деятельности предприятия;
— на основании результатов указанных выше исследований и анализа выбраны подходы и методы к оценке предприятия;
— выполнена оценка стоимости предприятия методами двух подходов: затратного и доходного;
— определена итоговая величина стоимости предприятия.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс РФ.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» № 519 от 06.07.2001г.
4. Постановление Правительства РФ «Положение о лицензировании оценочной деятельности» № 395 от 07.06.2002г.
5. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 года № 208-ФЗ.
6. Приказ Минфина РФ и ФКЦБ №№ 10н, 3-06/ПЗ от 29.01.2003г. «О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ».
7. Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002.
8. Учебное пособие «Основы оценочной деятельности» /Под ред. И.В. Косоруковой — М.: Московский Международный Университет Эконометрики, Информатики, Финансов и Права, 2003.
9. Международные стандарты оценки, МКСОИ.
10. Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: Дело, 1997.
11. Методика финансового анализа. А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфулин, Е.В. Негашев, — М.: ИНФРА-М, 2001.
12. Основы управления финансами. Дж.К.Ван Хорн, — М.: «Финансы и статистика», 2001.
13. Оценка машин и оборудования. Учебно-мктодическое пособие. А.П. Ковалев — М.: РОО, 1995.
14. Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. Руководящий документ. – М.: Государственных научный центр Российской Федерации «НАМИ», 1999.
15. Методы оценки рыночной стоимости акций. Т.В. Талицкая. — Журнал «Акционерное общество», № 6, ноябрь 2003 г.
16. Оценка ценных бумаг. Учеб. пособие. — М.:ИНФРА-М, 2003.
17. Рынок ценных бумаг. В.М. Аскинадзи. – М.: МЭСИ, МИФП, 2001.
18. Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
19. Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.
20. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». — КО — ИНВЕСТ, Выпуски 2001-2004 года.
21. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.,1972.